Многие добросовестные налогоплательщики интересуются вопросом: сколько им придется заплатить в бюджет при продаже личной собственности? Ведь зачастую именно незнание законодательства становится сдерживающим фактором для переезда в более престижный район или для расставания с ненужными квадратными метрами, которые становятся обузой и оборачиваются лишними проблемами.
Продажа квартиры физическим лицом
Получаемая продавцом в результате сделки купли-продажи денежная сумма признается законом как доход и подлежит обложению подоходным налогом. Ставка НДФЛ в этом случае – традиционная и составляет 13%. Данная норма закреплена в 224-й ст. НК России. Платить НДФЛ с полной суммы сделки приходится не всегда, большую роль играет продолжительность владения недвижимостью. На основании ст. 217-й НК РФ (п.17.1), если срок регистрации собственности в Едином реестре регистрации прав превышает 3 (три) года, налог владельцу при продаже платить совсем не нужно. В противном случае – при владении проданным жильем менее 3-х лет, продавец может воспользоваться одним из 2-х доступных стандартных налоговых вычетов:
- отнять от суммы сделки 1,000 млн. руб. и с полученной разницы уплатить 13% в бюджет. Пример: сумма продажи квартиры — 2,2 млн. руб., собственник владеет этим жильем 6,5 лет. При декларировании дохода он уменьшит сумму на 1,0 млн. руб. — с разницы 1,2 млн. руб. продавец заплатит подоходный налог 13%;
- воспользоваться нормами ст. 220 Налогового Кодекса России и рассчитать разницу между затратами, понесенными на приобретение собственности, и выгодой от ее реализации. Пример: фактические затраты на покупку квартиры составили 850,0 тыс. руб. (имеются все документы, подтверждающие данную цифру), а продается собственность за 1,2 млн. руб. НДФЛ продавец заплатит с разницы (расчет налогооблагаемой базы: 1 200 000 – 850 000 = 350 000 руб.).
Важно: в состав расходов, которые законодательство принимает для уменьшения налогооблагаемой базы, можно назвать оплату риэлторских услуг при наличии правильно оформленного договора и процентов по ипотеке (погашенных на момент совершения сделки).
Для использования стандартного налогового вычета налогоплательщик подает вместе с декларацией ф. 3-НДФЛ соответствующее заявление о праве применять данную льготу. Вместе с подаваемой декларацией продавец должен приложить все подтверждающие расходы документы (чеки, договора, квитанции и т.д.). Стоит отметить, что каждый собственник может воспользоваться лишь 1 налоговым вычетом, т.е. отнять 1,0 млн. рублей и учесть расходы на покупку недвижимости одновременно нельзя.
В Налоговое законодательство внесен ряд изменений, касающихся сделок купли-продажи квартир и домов, оформленных в собственность после 01.01.2016г. – срок владения реализуемой недвижимостью увеличен с 3-х до 5-ти лет для желающих воспользоваться льготой по уплате НДФЛ. 3-летний срок остается актуальным для следующих категорий собственности:
- квартиры, полученные собственниками в результате приватизации;
- полученное по наследству жилье;
- подаренная одним из членов семьи или близкого окружения недвижимость;
- квартиры – объект договора пожизненного содержания с обязательным иждивением.
Расчеты с бюджетом при продаже нежилой собственности
Некоторых владельцев квартир, которые перешли в категорию нежилой недвижимости, волнует точка отсчета для определения длительности владения этим объектом права. Многие собственники думают, что все годы владения жилым помещением «сгорают» и отсчет стартует от момента регистрации помещения как объекта нежилого фонда.
НК России на этот счет не видит разницы между категориями недвижимости, т.к. перечень не ограничивается жилой собственностью и включает в себя формулировку «иное имущество». Таким образом, продавец может воспользоваться льготой при уплате НДФЛ с дохода, полученного после реализации нежилой недвижимости (при условии владения ею не менее 3 лет). Но здесь существует ряд ограничений, связанных с одновременным выступлением гражданина в качестве ИП и физического лица.
Реализация квартиры, сдаваемой много лет в аренду
Добросовестные арендодатели, сдающие свою недвижимость в наем, ежегодно подают в налоговые органы декларации о полученном доходе и уплачивают с этой суммы подоходный налог. При желании продать этот объект права они начинают сомневаться – не приравняет ли их законодательство к индивидуальным предпринимателям и не изменится ли ставка НДФЛ в этом случае?
Эксперты уверяют таких собственников, что при отсутствии факта регистрации в качестве ИП, закон не приравнивает их к данной категории налогоплательщиков. Получение денежных средств о аренды от продажи квартиры – две разные, не пересекающиеся между собой плоскости. При владении более 3-х лет сдаваемой в аренду квартирой продавец может воспользоваться налоговой льготой и не платить в бюджет НДФЛ.
В этом вопросе есть свои нюансы. ГК РФ приравнивает к категории ИП лиц, которые не обладают подобным статусом, но осуществляющие деятельность по регулярному получению прибыли. У Министерства Финансов РФ на этот счет свое мнение, изложенное в письме №03-11-11/19097 от 27.05.2013г., где ясно сказано – предпринимательской деятельностью занимаются лица, зарегистрированные в установленном законом порядке. Если статуса ИП у арендодателя нет, то потребовать от него уплаты подоходного налога со всей суммы сделки (при условии владения собственностью более 3-х лет) ни одна инстанция не вправе.
Продажа квартиры, принадлежащей индивидуальному предпринимателю
Порядок налогообложения проданной недвижимости лицами, поставленными на учет как ИП, носит совершенно иной характер. Особенно это актуально для предпринимателей, у которых среди открытых видов экономической деятельности присутствует статья «реализация недвижимости».
В данной ситуации любая продажа недвижимости становится объектом получения предпринимательской прибыли и облагается налогом, действующим для ИП. Письмо Минфина России №03-04-05/14057 от 23.04.2013г. делает акцент на факт применения УСНО (упрощенки) с объектом налогообложения «доходы» — при реализации собственности ИП заплатит в бюджет 6% от суммы сделки.
Если индивидуальный предприниматель реализует собственную недвижимость, не принимающую участия в его основной деятельности, и у него отсутствует ОКВЭД по продаже имущества, данная сделка приравнивается к категории обычных фактов продажи недвижимого имущества физическим лицом и ставка налогообложения берется из главы 23 НК.
Срок декларирования и расчетов с бюджетом
Продажа собственной квартиры, независимо от продолжительности владения ею, подлежит обязательному декларированию. Продавец подает в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию формы 3-НДФЛ, в которой отражает следующие нюансы:
- сумма сделки;
- продолжительность владения недвижимостью;
- наличие условий для применения налогового вычета;
- данные для освобождения от уплаты НДФЛ.
Стартует декларационная компания с 1 января года, следующего за годом совершения купли-продажи, и продолжается до 30-го апреля. Налогоплательщику нужно самостоятельно произвести расчет налога, который он обязан уплатить в бюджет. Предельная дата расчетов по НДФЛ от продажи жилья – 15 июля (года, сменившего год получения дохода).
Важно: обязанность декларирования лежит на каждом продавце, даже при нулевой сумме НДФЛ. За непредставление данных физическому лиц может быть выписано административное взыскание и наложен штраф в соответствии с КоАП РФ.