Перепрофилирование здания является выгодной альтернативой новому строительству. Именно поэтому необходимость в изменении назначения здания возникает преимущественно в ситуациях, связанных со сменой хозяйственной деятельности и предполагающих переустройство сооружения в целом или ряда отдельных помещений. Эксплуатация здания не в соответствии с его функциональным назначением является нарушением законодательных требований. Для перестройки и использования его в других целях необходимо получить разрешение в соответствующих ведомственных органах. Этот процесс сложен и требует участия компетентных специалистов. «Бюро Недвижимости Профи» оказывает помощь в прохождении этой процедуры.
Назначение объекта капитального строительства взаимосвязано с ВРИ участка. В Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) содержатся регламенты и карты зонирования, определяющие то, какие типы зданий могут размещаться на определённых территориях. В кадастровой документации указывается наименование объекта, которое, по сути, и обозначает его целевое назначение. Если осуществляется перепрофилирование здания, необходимо в Росреестр вносить изменения назначения здания, чтобы не нарушать требований Правил землепользования.
В Москве был создан специальный классификатор, позволяющий присваивать объекту код функционального назначения. Например, многофункциональный торгово-развлекательный центр имеет код 004 001 002. Он содержит информацию о том, что объект относится к группе торгово-бытовых объектов, подгруппе «Многофункциональные торговые центры и комплексы», а последние три цифры определяют конкретный тип объекта. Такой подход позволил систематизировать идентификацию типов зданий. Вся информация об объектах содержится в Базовом регистре. Она включает наименование и адрес объекта, код функционального назначения, права на участок и здание и другие сведения. На основании этой информации исполнительные власти принимают решение о возможности проведения реконструкции и изменения назначения здания и дают соответствующие разрешения.
Сведения об изменении функционального назначения здания обязательно нужно вносить в кадастр. Это необходимо для того, чтобы не возникало противоречий при проведении сделок и объект соответствовал требованиям ПЗЗ. Для этого следует направить заявление в территориальную кадастровую палату и приложить к нему копию паспорта, документы, подтверждающие право собственности, и решение муниципального органа об изменении назначения здания.
Порядок изменения целевого и функционального назначения здания различен и зависит от следующих факторов:
- допускается ли, согласно ВРИ земельного участка, такое функциональное назначение здания;
- проводится ли реконструкция (в этом случае необходимо получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию);
- перепрофилирование не связано с конструктивными изменениями объекта.
В первом случае, возможно, понадобится пройти процедуру изменения ВРИ, наиболее сложный – второй вариант, а в третьем – достаточно подать в органы местного самоуправления заявление об изменении назначения здания и комплект соответствующих документов.
Порядок изменения предназначения здания при реконструкции
Если производится капитальное переустройство здания, связанное с заменой несущих конструкций, надстройкой этажей, пристраиванием дополнительных площадей, масштабной перепланировкой и другими глобальными преобразованиями, необходимо пройти процедуру, практически аналогичную получению разрешения на его строительство и ввод в эксплуатацию. Для достижения цели необходимо последовательно совершить ряд действий:
- Заказать строительную экспертизу с целью досконального обследования здания и получения компетентного заключения о возможности его реконструирования.
- Разработать проект реконструкции, основывающийся на выводах экспертизы.
- Согласовать проект и получить технические заключения у служб, занимающихся инженерно-техническим обеспечением и содержанием здания.
- Получить разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию.
- Подать заявление в орган, выдающий разрешение на изменение назначения здания.
- Получить разрешение.
- Оформить новый технический паспорт.
- Внести изменения в кадастр.
- Получить новое свидетельство о собственности.
Функциональное назначение здания должно соответствовать ВРИ участка. Собственник может самостоятельно выбирать вид деятельности, но с учётом требований Градостроительного регламента. В большинстве случаев необходимость внесения изменений связана с несоответствием осуществляемого вида деятельности в перепрофилированном здании ВРИ земельного участка. Например, бывшая автомойка преобразована в супермаркет. В этом случае необходимо одновременно изменить ВРИ и предназначение здания. В основном требуется изменение назначения нежилых зданий, так как именно они наиболее часто перепрофилируются в связи с выбором нового вида деятельности. Очень редко осуществляется перевод жилого строения в нежилое. Могут возникать ситуации, когда изменения назначения ряда помещений в нежилом здании могут повлечь необходимость присвоения ему нового статуса в целом. Перепрофилирование зданий – экономически выгодный вариант для ведения бизнеса, поскольку при таком подходе существенно сокращаются затраты на основные фонды. Именно поэтому задача, связанная с необходимостью изменения назначения здания, очень актуальна.