Конспективно о договоре купли-продажи недвижимости, его стадиях, рисках. Рассмотрим самые распространенные ошибки при заключении договоров с собственниками жилья.
Форма договора
Договор с собственниками о покупке или продаже квартиры — это документ исключительно письменной формы (ст.550 ГК РФ). Такой документ обязательно должен быть подписан обеими сторонами. В настоящий момент нотариальное заверение данной сделки законом не требуется. Однако, требуется государственная регистрация перехода права собственности по такому договору (ст. 551 ГК РФ). Без государственной регистрации момента передачи товара (жилья) от продавцу к покупателю такой договор не считается вступившим в законную силу. Здесь следует сказать, что обратиться к нотариусу за заверением сделки по-прежнему можно при желании клиента, что, в свою очередь, не отменяет обязательную процедуру государственной регистрации.
Текст договора не должен содержать ошибок
Поскольку договор купли-продажи недвижимости будет представлен для последующей государственной регистрации, необходимо уделить особое внимание возможным ошибкам в тексте договора. Как вариант, это могут быть опечатки в названии улицы, фамилии, перепутаны цифры почтового индекса. Такие мелочи могут пустить под откос всю работу из-за того, что в фамилии покупателя одна буква будет не на своем месте.
В тексте многократно проверяем:
- условия сделки
- стоимость сделки
- способ оплаты и момент получения денег
- заверения продавца в отсутствии ограничений к отчуждению недвижимости
- правильность написания личных данных сторон сделки
- договоренность сторон о форме договора (нотариальная или простая письменная)
- номер доверенности, если она необходима, указывается в тексте с абсолютной точностью
- согласие супруга/супруги на отчуждение недвижимости (оно может быть выражено личной подписью в договоре, как третьей стороны, или оформлено нотариально заверенной доверенностью)
В обязательном порядке текст договора многократно проверяется перед подписанием его сторонами, чтобы клиенту не пришлось пережить ненужные при сделке волнения.
Но если ошибки все же оказались в тексте, а договор уже подписан, допускается вносить изменения в договор путем подписания дополнительного соглашения, в котором недочеты будут исправлены.
Указание стоимости в договоре
Этот пункт договора является существенным условием сделки о покупке или продаже недвижимости. Здесь учитываем и знаем следующее:
- цена в договоре обязательна и без ее указания договор считается незаключенным (ст.555 ГК РФ)
- цена может быть указана как рыночная, так и «кадастровая»
- цену договора устанавливают стороны
- цена договора купли-продажи — это деньги, которые покупатель сможет вернуть назад в случае судебного расторжения сделки
- налог с прибыли физического лица от продажи недвижимости не уплачивается (и не декларируется) в случае, если продавец является гражданином РФ, в течение трех и более лет владеющий предметом торга (квартиры). В остальных случаях продавец является участником налоговых отношений с государством и обязан заплатить налог в соответствии с НК РФ
Статус земли, на которой построен дом
Внимание! Статус земли влияет на возможность прописки в доме.
Согласно ст. 552 ГК РФ покупатель вместе с домом получает в собственность и земельный участок под ним. Главное условие: сделка не должна противоречить при этом условиям пользования земельным участком под объектом недвижимости. Право приписки в доме возникает лишь в том случае, если статус земли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Жильцы в отчуждаемой квартире
Самое важное — не допустить продажу жилья, на которое есть право у других жильцов квартиры, к примеру, несовершеннолетний ребенок, зарегистрированный по этому адресу. Чем грозит проведение сделки с недвижимостью с такими «невыписанными» жильцами? Регистрация по адресу квартиры не дает права распоряжаться этим жильем, но предоставляет жильцу право на проживание по указанному адресу. Продажа такой недвижимости является существенным минусом в работе любого риэлтора, во избежании проблем всегда уточняйте состав семьи через специальную справку.
Выписка из квартиры некоторых категорий жильцов может занять время, так что позаботиться об этом следует заранее.
Акт приема-передачи квартиры
Передаточный акт недвижимости предусмотрен ст.556 ГК РФ. Акт подписывается обеими сторонами сделки и устанавливает, что покупатель принял, а продавец передал товар (квартиру, дом) в надлежащем состоянии, то есть в том виде, о котором договорились стороны при подписании договора.
Если состояние купленного жилья ухудшилось или не соответствует договоренностям, акт подписывать не стоит и можно смело обращаться в суд за привлечением продавца к ответственности за ненадлежащее исполнение договора.